NOTIZIE UTILI PER GLI ITALIANI

NOTIZIE UTILI PER GLI ITALIANI

comprare un immobile in Brasile

La Legge brasiliana non fa grandi distinzioni tra cittadini brasiliani o stranieri, siano essi residenti o non, relativamente alla proprietà immobiliare. In generale per l’acquirente PERSONA FISICA straniera, in funzione alla destinazione d’uso dell’immobile, sono indispensabili: A- Documenti richiesti per l’acquisto di un immobile AD USO RESIDENZIALE da parte di uno straniero: - CPF (Cadastro de Pessoas Fisicas) (2) - passaporto in corso di validità (con validità minima di 6 mesi) - certificato di nascita con annotazione a margine del nome di entrambe i genitori (riconosciuto dalla Prefettura, legalizzato presso il Consolato brasiliano competente e tradotto da traduttore giurato in Brasile) - Procura ad hoc a favore di residente in Brasile abilitato a ricevere citazioni. B- per l’acquisto di un immobile AD USO COMMERCIALE da parte di uno straniero (in questo caso si rende necessaria la costituzione o il subentro in una società brasiliana): - CPF (Cadastro de Pessoas Fisicas) equivalente al Codice Fiscale italiano (2) - passaporto in corso di validità (con validità minima di 6 mesi) - estratto di nascita con annotazione a margine del nome di entrambe i genitori (riconosciuto dalla Prefettura, legalizzato presso il Consolato brasiliano competente e tradotto da traduttore giurato in Brasile) - cerificato generale penale e/o dei carichi pendenti del Tribunale (riconosciuto dal Procuratore della Repubblica e legalizzato presso il Consolato brasiliano competente per giurisdizione e tradotto da traduttore giurato in Brasile) - Procura ad hoc a favore di residente in Brasile abilitato a ricevere citazioni La società da costituirsi o già costituita in Brasile, dovrà essere registrata presso la competente Junta Comercial e oltreché iscritta al CNPJ “Cadastro Nacional de Pessoa Juridica” (equivalente alla Partita Iva italiana)
In Brasile il trasferimento della proprietà è ben più macchinoso che in Italia; questa situazione è imputabile tanto alla mancanza di un interlocutore unico a cui rivolgersi (il “nostro” Notaio) che alla complessità della burocrazia locale. Mentre in Italia è sufficiente rivolgersi al Notaio, sarà lui infatti che, in maniera del tutto indipendente ed assumendosene la responsabilità, prima di rogitare provvederà alle dovute verifiche preventive (catastali ed a quelle presso le conservatorie dei registri immobiliari), ad adempie alle registrazioni, suscitando così nell’acquirente una sensazione di garanzia e sollievo. In Brasile lo straniero (o “gringo”) che ha il coraggio di avventurarsi (da solo) nei meandri della burocrazia locale, più che probabilmente andrà incontro a situazioni di smarrimento e di stress per motivi legati: - alla non sempre buona conoscenza della lingua; - alla scarsa conoscenza delle normative; - alla scarsa familiarità con le procedure ed alla loro complessità; - alla difficoltà a distinguere quanti e quali siano gli interlocutori; - ad altre ragioni riconducibili alle specifiche situazioni. Non è raro che lo straniero, non avendo (spesso) molto tempo a disposizione, inebriato dalla prospettiva di acquistare l’immobile desiderato, con l’ambizione e l’illusione di risparmiare tempo e denaro, commetta più di un azzardo nel rivolgersi ed affidandosi a dei conoscenti/consulenti occasionali (amico dell’amico, dell’amica, del taxista, …..) che ahimè potrebbero rivelarsi semplicemente dei millantatori di conoscenze e di soluzioni. Così facendo il risultato sarà quello di esporsi a situazioni potenzialmente inconcludenti oltreché ben più onerose del dovuto. Al fine di garantire il legale trasferimento della proprietà immobiliare, è importante sapere che in loco operano professionisti specializzati in materia, mi riferisco in primis: - al “CORRETOR DE IMÓVEIS”: è l’agente immobiliare ovvero è il professionista (che deve essere abilitato attraverso la registrazione al CRECI “Conselho Regional de Corretores de Imóveis”, organo degli agenti immobiliari brasiliani) che assegna a ciascun corretor un numero identificativo ed un tesserino di riconoscimento con foto e validità .... NON ESITATE A RICHIEDERNE LA VISIONE o verificatelo online sul sito del CRECI locale. A PENA DI RISPONDERE PER DANNI ed a norma dell’art. 4 del Codigo de Etica Profissional, nel descrivere “l’affare” il corretor E! TENUTO A FORNIRE TUTTE le informazioni (rigorosamente veritiere), senza ometterne dettagli, informando il cliente dei rischi e delle circostanze che possano compromettere la compravendita. SAPPIATE che in Brasile LA COMMISSIONE VIENE generalmente PAGATA SOLO DAL VENDITORE. - al “DESPACHANTE”: è il professionista che provvede al servizio di verifica e di regolarizzazione della documentazione inerente l'immobile, è colui che recupera le informazioni ed adotta procedure più adeguate al fine del trasferimento del'immobile in forma legalmente certa per il compratore. Il despachante ha come suo principale attributo la conoscenza di persone, processi e procedure; come pochi questo professionista sa essere da tramite nelle svariate situazioni: è in grado di calcolare le imposte, redarre contratti, effettuare le registrazioni e certificazioni necessarie per il trasferimento definitivo della proprietà e capace di identificare in maniera legalmente certa il proprietario dell'immobile. È piuttosto normale che buona parte degli avvocati si affidi ad un despachante per risolvere/definire le questioni burocratiche legate agli immobili. Alcune altre figure potenzialmente potranno esserVi d’ausilio: l’avvocato, il topografo, il commercialista, ..... di chiunque si tratti, al fine di evitare spiacevoli sorprese (non rare specialmente quando sono coinvolti degli stranieri), ricordatevi che È BUONA NORMA CONTRATTARNE PREVENTIVAMENTE L’ONORARIO.
Una volta individuato l’immobile desiderato, con lo scopo di garantire la sicurezza della compravendita, è di fondamentale importanza effettuare alcune verifiche preventive sulla documentazione dell’immobile oltreché sul venditore. A tal fine, credo sia utile sapere che in Brasile NON esiste alcun tipo di riservatezza circa i dati sugli immobili: chiunque può richiedere informazioni inerenti ad un immobile. Un altro importante aspetto su cui vale la pena soffermarsi è che in Brasile il venditore (persona fisica o giuridica che sia) non può vendere l’immobile se non è in regola con gli obblighi fiscali e tributari (sia federali che statali) tanto a livello personale che per quelli inerenti l’immobile oggetto della negoziazione. È facilmente intuibile che molto spesso lo straniero non sia in grado di effettuare da solo questi controlli, sarà pertanto opportuno rivolgersi in loco a dei professionisti di fiducia specializzati in materia (despachante, corretor de imóveis, avvocato, …). Non eseguire le dovute verifiche implica l’esporsi al rischio di essere ingannati e conseguentemente a quello di rimetterci dei denari. E’ prassi dar corso alle prime verifiche analizzando: A- L’IMMOBILE: le informazioni “base” sono per lo più riportate sul documento ufficiale di compravendita: la ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E VENDA ; in essa debbono apparire alcuni dati fondamentali quali: nome del proprietario, stato civile, professione, documento d’identità, CPF (codice fiscale), indirizzo dell’immobile, matricúla, confini e confinanti (a nord, a sud, a est, ad ovest … con i nomi dei proprietari vicini), dimensioni, descrizione generica, etc B- IL VENDITORE: Importante è verificare lo STATO CIVILE del venditore, infatti a volte è necessaria la firma della moglie sul contratto di compravendita.
È il primo documento da richiedere per procedere con le verifiche sull'immobile; per ottenerlo è necessario rivolgersi al competente Cartório de Registro de Imóveis. Attraverso l’analisi della matricúla è possibile identificare senza alcun margine di dubbio la titolarità di uno specifico immobile con la sua cronistoria, la descrizione, l’indirizzo esatto nonché l’esistenza di qualsiasi tipo di gravame (ipoteca, pegno, servitù, cause in corso, …. ). È importante ricordare che il venditore (persona fisica o giuridica) deve essere l’ultimo intestatario in ordine cronologico riportato sulla matricúla. Non tutte le proprietà immobiliari sono dotate di matrícula: è presente solo per gli immobili che sono stati costruiti o siano stati coinvolti in transazioni legali o finanziarie dopo il 31 dicembre 1973.
per il cui ottenimento, ove non disponibile via internet, è necessario rivolgersi al SAC (Serviço de Atendimento ao Cidadão) o equivalente locale o alla SEFAZ (Secretaria da Fazenda) L’Imposto Predial e Territorial Urbano, è un’imposta locale assimilabile all’ex ICI ora IMU in Italia; è un’imposta sulla proprietà di immobili; è da pagarsi annualmente a favore della Prefeitura (Comune); viene calcolata sulla base del valore venale dell’immobile; può essere pagata mensilmente o in un'unica soluzione (normalmente con sconto di circa il 10%). Se non pagata, il debito verrà in primis “segnalato” presso il Municipio; il suo mancato pagamento potrebbe addirittura condurre fino alla confisca dei beni del proprietario dell’immobile. Essendo un’imposta sulla proprietà dell’immobile, una volta che questo viene locato il debito dovrebbe ricadere a carico del locatore anche se molto spesso gli usi locali lo facciano gravare sul locatario. È importante ricordare che il debito che sorge dal mancato pagamento di questa tassa è un debito reale, quindi segue l’immobile: se non pagato si trasferisce all’acquirente.
é il documento che attesta l'inesistenza di debiti relativi alla tassa di condominio; questo documento deve essere firmato dall’amministratore / sindaco allegando l’atto di nomina dello stesso
come già detto è importante verificare lo STATO CIVILE del venditore, infatti a volte è necessaria la firma della moglie sul contratto di compravendita: se “solteiro”: sarà necessario il Certidão de Nascimento se “casado, divorciado, separado ou desquitado”: sarà necessario allegare il Certidão de Casamento - con “averbação (annotazione) no Registro de Imóveis (per immobili comprati prima del matrimonio) - con “averbação apropriada” (per separati e divorziati) - con “averbação de óbito do cônjuge” (se vedovo/a)
per il cui ottenimento è necessario rivolgersi al SAC (Serviço de Atendimento ao Cidadão) o equivalente locale È opportuno ricordare che molto spesso i Certificati hanno una scadenza, non dimenticate di verificare se i Certificati sono validi (em dia”). Alcuni Certificati sono a pagamento. In funzione del tipo di compravendita possono essere richiesti diversi ed ulteriori tipi di certificato.
per il cui ottenimento è necessario rivolgersi al SAC (Serviço de Atendimento ao Cidadão) o equivalente locale È opportuno ricordare che molto spesso i Certificati hanno una scadenza, non dimenticate di verificare se i Certificati sono validi (em dia”). Alcuni Certificati sono a pagamento. In funzione del tipo di compravendita possono essere richiesti diversi ed ulteriori tipi di certificato.
per il cui ottenimento è necessario rivolgersi al SAC (Serviço de Atendimento ao Cidadão) o equivalente locale È opportuno ricordare che molto spesso i Certificati hanno una scadenza, non dimenticate di verificare se i Certificati sono validi (em dia”). Alcuni Certificati sono a pagamento. In funzione del tipo di compravendita possono essere richiesti diversi ed ulteriori tipi di certificato.
Qualora il VENDITORE sia PERSONA GIURIDICA: oltre agli stessi documenti richiesti per la persona fisica, saranno necessaria anche: - Contratto sociale e sue alterazioni; - Documenti del rappresentante legale; - Certidão Negativa de Débito de INSS (Instituto Nacional de Segurança Social) per debiti di natura previdenziale. Potrebbero essere richiesti anche altri documenti in funzione del tipo di attività svolta dall’impresa. I certificati hanno la funzione di rendere edotto il compratore, infatti anche in presenza di Certidão POSITIVA tecnicamente si potrebbe procedere comunque al rogito, ma nell’atto il Tabelião (notaio) dovrà farne menzione (ad esempio: sull’immobile grava un’ipoteca). È opportuno ricordare che molto spesso i Certificati hanno una scadenza, non dimenticate di verificare se i Certificati sono validi (em dia”). Alcuni Certificati sono a pagamento. In funzione del tipo di compravendita possono essere richiesti diversi ed ulteriori tipi di certificato.
Via internet é possibile: - verificare la situazione del CPF del venditore (persona fisica) accedendo al sito della Receita Federal ..... il risultato dovrà essere: “Situação Cadastral: REGULAR”, in mancanza di questa dicitura NON sarà opportuno versare alcun acconto. - Verificare che il pagamento dell’IPTU sia regolare, il risultato della ricerca dovrà evidenziare un esito NEGATIVO intendendo così che non ci sono pendenze in sospeso. Vale la pena ricordare ancora una volta che il debito che sorge dal mancato pagamento di questa tassa è un debito reale, che segue l’immobile: se non pagato si trasferisce all’acquirente. - è possibile accedere al sito della Secretaria da Fazenda di ciascun Estado e ricercare tra i servizi a favore del Citadão (cittadino) quello che tramite digitazione del CPF (se persona fisica) o del CNPJ (se persona giuridica) emette Certidões Negativas riferite ad alcune pendenze fiscali e tributarie statali. - Lo stesso procedimento può essere adottato in relazione alle pendenze fiscali e tributarie federali accedendo direttamente alla relativa paginas sito della Receita Federal
Una volta in possesso delle informazioni “base” identificative dell’immobile, sarà necessario dirigersi presso il Cartório del (tot)° Oficio do Registro de Imoveis e Hipotecas da Cidade de …… (indicato sulla escritura) per richiedere un Certidão da matricúla da propriedade com negativa de ônus reais, pessoais e reipersecutórias: questo documento è la radiografia della situazione della proprietà immobiliare ed ha validità di 30 giorni. Come già evidenziato in precedenza, tramite la matricúla è possibile identificare senza alcun margine di dubbio la titolarità dell’immobile e la sua cronistoria, la descrizione, l’indirizzo esatto nonché l’esistenza di qualsiasi tipo di gravame (ipoteca, pegno, servitù, cause in corso, …. ) di uno specifico immobile. È importante ricordare che il venditore (persona fisica o giuridica) deve essere l’ultimo intestatario in ordine cronologico riportato sulla matricúla. Rammento inoltre che hanno la Matricúla solo gli immobili che sono stati costruiti o siano stati coinvolti in qualche transazione legale o finanziaria dopo il 31 dicembre 1973.
è necessario individuare preliminarmente il numero di Inscrição Municipal dal quale si può risalire alla "planta baixa" (planimetria dell’immobile). Laddove non già verificato via internet, qui si potrà richiedere anche la Certidão Negativa de Tributos Municipais al fine di verificare l’esistenza di pendenze derivanti dal mancato pagamento dell’IPTU. Ricordo nuovamente che il debito che sorge dal mancato pagamento dell’IPTU è un debito reale, che segue l’immobile: se non pagato si trasferisce all’acquirente.
Giunti a questo punto, immagino che chi stia leggendo questo "vademecum" ed abbia delle ambizioni a divenire proprietario di immobili in Brasile, possa sentirsi ancor più preoccupato, o peggio, scoraggiato. Per tranquillizzare l’aspirante compratore va sottolineato che prima di provvedere alla registrazione, gli stessi controlli verranno fatti anche dal Cartório il quale registrerà solamente in assenza di irregolarità …. ….. ma allora, ci si potrà chiedere, perché tante precauzioni ?!? La risposta è abbastanza intuitiva: perché normalmente prima di rivolgersi al Cartório si ha già sottoscritto un contratto preliminare ed anticipato delle somme di denaro !! …. qualora sorgessero delle dispute è bene non dimenticare che si sosterranno altri costi da intendersi in termini di tempo, denaro (gli avvocati in Brasile si fanno pagare profumatamente) e stress.
Il contratto di compravendita è un documento nel quale una delle parti si compromette a vendere all’altra parte un immobile ad un determinato prezzo ed a determinate condizioni. In Brasile, così come in Italia, la prassi prevede che le parti possano sottoscrivere preventivamente un CONTRATTO PRELIMINARE con effetti obbligatori tra le stesse. Questo contratto può essere attivato con "escritura particular" (scrittura privata) o attraverso "escritura publica de promessa de compra e venda" (scrittura pubblica) è redatto presso il Cartório de Notas. - La "escritura particular" deve essere firmata in presenza di due testimoni, produce effetti vincolanti solamente tra le parti e non può essere opposta ai terzi. Pur non trattandosi di scrittura pubblica può essere sottoposta al "Tabelião" (è il responsabile del Cartório, per le sue attribuzioni può essere equiparato al nostro notaio) all’unico scopo di riconoscerne le firme e la data, quindi senza che da questi venga effettuato alcun tipo di verifica su merito o sul contenuto del contratto. - La "escritura de promessa de compra e venda" è redatta presso il "Cartório de Notas" ed ha fede pubblica. Nel contratto preliminare dovrebbero venir presi in considerazione tutti i documenti legittimanti relativi tanto alla parte venditrice quanto all’immobile, ed è già stato sottolineato quanto sia importante ed opportuno che questa documentazione debba venir preventivamente sottoposta a verifica. Ahimè in Brasile non sono rari i casi equivoci, può capitare infatti che: - una persona che si spacci come proprietario di un immobile, ma in realtà non lo è; - si proponga come “unico” avente diritto, ma in realtà non lo è (attenzione alla situazione coniugale del venditore, a immobili oggetto di eredità, ….); - ….. Il contratto preliminare, se registrato, produce effetti reali non nel senso che trasferisce la proprietà, ma nel senso che una volta pagato il prezzo convenuto, se la parte venditrice si rifiuta di dar corso al trasferimento di proprietà, permette al compratore di chiederne il trasferimento coattivo. Dovendo fare riferimento alla legislazione brasiliana e per le implicazioni correlate, per la stesura del contratto preliminare è opportuno avvalersi dell’assistenza di un professionista in loco (avvocato, despachante, corretor esperto, …..). Così come in Italia, a garanzia del contratto, alla sottoscrizione dello stesso, è normale prevedere (e provvedere) al versamento della caparra detta "sinal" o "arra" (così come previsto dagli articoli dal 417 al l’art. 420 del Codice Civile Brasiliano). Con il deposito del "sinal", la parte che l'ha versata si impegna a non recedere dal contratto a pena della perdita del sinal stesso. La parte che riceve il "sinal" si impegna a non recedere dal contratto firmato a pena della restituzione del doppio di quanto ricevuto (con attualizzazione monetaria secondo gli indici ufficiali di correzione locali e gli interessi). Seguirà la "ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA" che è lo strumento attraverso il quale il venditore trasmette al compratore un bene immobile, molte volte in ottemperanza della promessa precedentemente sottoscritta. È indispensabile rivolgersi al Cartório de Notas per effettuare la "escritura publica" di compravendita. E´il documento ufficiale della compravendita; viene normalmente redatto dal Tabelião (notaio); in questo contesto debbono intervenire le parti contraenti (o i loro procuratori), due testimoni, in questa sede vengono considerati i documenti relativi alle persone e quelli concernenti l’immobile oggetto di compravendita. Una volta redatta la "escritura publica di compravendita", il compratore dovrà richiedere la trascrizione della stessa presso il "Registro das Escrituras Imóbiliarias presso il Cartório do Registro de Imóveis (e Hipotecas)" competente per zona (è indicato nella escritura stessa). Con la registrazione nel" Registro das Escrituras Imóbiliarias" avverrà l’aggiornamento della "matricúla" ossia verrà aggiunto alla "matricúla" dell’immobile il nome del compratore, cioè del nuovo proprietario. L’art. 53 della Legge n. 8.078/90 prevede che per i contratti di compravendita i valori monetari debbano essere espressi in moneta nazionale (quindi in Reais).
Dunque anche in Brasile il trasferimento della proprietà immobiliare si realizza normalmente (oltreché per accessione, usucapione, diritto ereditario, ….) a mezzo di atto pubblico di compravendita denominato "Escritura Pública de Compra e Venda"; come detto quest’atto viene stipulato presso il "Cartório" ma è di fondamentale importanza sapere che il passaggio di proprietà si concretizzerà giuridicamente solamente con la trascrizione della escritura presso il competente "Registro das Escrituras Imóbiliarias" dello stesso "Cartório", e che deve esser fatta entro il termine dei successivi 30 giorni. Solamente dopo aver effettuato tale registrazione si avrà la certezza di essere proprietari dell’immobile. Volutamente mi ripeto: la "Escritura Publica de compra e venda" diviene titolo di proprietà, non nel momento della sua stipula, ma ESCLUSIVAMENTE nel momento in cui questa viene trascritta, registrata nell’apposito "Registro das Escrituras Imóbiliarias" presso il "Cartório do Registro de Imóveis e Hipotecas" competente, in conformità a quanto previsto dall’art.1.245 del Codice Civile Brasiliano. Sino a quando non verrà effettuata tale registrazione, l’alienante continuerà ad essere considerato l’unico proprietario dell’immobile con il conseguente rischio (per il compratore) che l’immobile risulti disponibile per altre alienazioni …. ma non solo: l’immobile risulterà anche esposto a qualsiasi rivendicazione di carattere legale o fiscale pertinenti al venditore, senza che il compratore possa vantare alcun diritto di preferenza a sua tutela (da qui il detto locale: “quem não registra não è dono”). Successivamente sarà poi necessario recarsi presso il "Cartório do Registro de Imóveis (e Hipotecas)" con la "escritura" in originale e provvedere al pagamento dell’Imposta di Registro (il cui ammontare può variare, di località in località, in funzione del valore attribuito all’immobile). A questo punto il "Cartório do Registro de Imóveis" restituirà la scrittura originale con l’aggiornamento della "matricúla" in cui apparirà il nome del compratore (il nuovo proprietario). Il passo seguente sarà quello di provvedere all’aggiornamento della proprietà anche presso il Município, per far ciò sarà necessario presentare una copia dell'atto registrato (presso il Registro das Escrituras Imóbiliarias) alla "Prefeitura". Dopo le annotazioni del caso la "Prefeitura" formalizzerà il passaggio di proprietà anche sulle bollette per il pagamento dell’IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano, assimilabile, come detto, alla nostra ex ICI, ora IMU) che a partire da questo momento verranno spedite direttamente all'indirizzo del compratore. Nel caso di immobili che ricadono nell’ambito di competenza del "Patrimônio da União" (SPU) è previsto che la "escritura publica" necessiti del NULLAOSTA (anuencia) da parte della "Segretaria do Património da União": entro il termine di 60 giorni dalla lavratura del documento è necessario provvedere alla notifica della registrazione anche presso la SPU (effettuata in precedenza presso il "Registro das Escrituras Imóbiliarias"). La mancanza di tale notifica nei termini previsti genera MULTE MENSILI fino a che tutte le pendenze non vengano regolarizzate.
Credo sia importante evidenziare che in Brasile, ahimè, non è raro che il diritto di proprietà non coincida con il diritto di possesso. È possibile evitare di trovarsi in situazioni di questo tipo (spiacevoli oltreché onerose) effettuando un preventivo ed approfondito controllo sulla legittimità tanto delle parti che della documentazione relativa all’immobile. Ciò premesso, confermando la volontà di non volermi avventurare in trattazioni giuridiche sulle definizioni di proprietà e di possesso (per i quali è essenziale rivolgersi ad un avvocato), ritengo possa esser utile dare superficiale cenno a due importanti concetti: A) scrittura privata di “CESSÃO DE DIREITOS” Cedere significa trasferire qualcosa che è proprio. Diritto è un “potere”. Il contratto di Cessione di Diritti è un contratto in cui una persona, fisica o giuridica, cede ad altri il diritto su una cosa. Questa cessione può essere di diversi tipi, tra i quali: - “Diritto di Acquisto”: quando colui il quale vanti il diritto di acquistare qualcosa cede ad altro soggetto il proprio diritto. Non è raro che chi compra immobili lo faccia con finalità speculative … è il caso ad esempio di chi acquista su pianta per poi rivendere, in fase di ultimazione/consegna dell’immobile, ad un prezzo maggiorato. È importante sapere che la stragrande maggioranza delle imprese di costruzione “vende” gli immobili non tramite escritura publica ma attraverso scrittura privata il che si configura come una “semplice” Cessão de Direitos (cessione di diritti). Questo sistema deve comunque lasciare al compratore la facoltà, la libertà di richiedere la "escritura" definitiva in qualsiasi momento. Come ho descritto in precedenza, la “Escritura Publica de Compra e Venda” diviene titolo di proprietà esclusivamente nel momento in cui questa è trascritta nell’apposito “Registro das Escrituras Imóbiliarias” presso il “Cartório do Registro de Imóveis e Hipotecas” competente; conseguentemente in situazioni di Cessão de Direitos il “compratore” tecnicamente non diviene proprietario: ufficialmente proprietaria dell’immobile rimane l’impresa costruttrice. Non è raro che lo stesso immobile venga più volte “rivenduto” attraverso Cessão de Direitos con il rischio, tra l’altro, che eventuali pendenze tributarie non vengano immediatamente evidenziate. B) scrittura pubblica di “CESSÃO DE POSSE” Nella realtà brasiliana non sono inconsuete delle situazioni (per lo più in aree poco urbanizzate) in cui gli immobili vengano più volte “rivenduti” per mezzo di scrittura pubblica di "Cessão de Posse" che trasferisce unicamente il diritto di possesso e non il diritto di proprietà giuridicamente riconosciuto e tutelato; trattasi quindi di una situazione estremamente rischiosa e “precaria”; in questo caso, infatti, i terzi potrebbero (anche sulla base di documenti falsi) procedere a “contestare” il possesso stesso. in situazioni di questo tipo è prudente che la "Cessão de Posse" venga immediatamente registrata presso il "Cartório do Registro de Imóveis" al fine di poter successivamente eventualmente dar corso al processo di acquisizione della proprietà per usucapione (acquisizione della proprietà a seguito del possesso pacifico e ininterrotto di un bene immobile per un determinato periodo di tempo). Ribadendo che queste mie riflessioni non vogliono (e non possono) essere una trattazione giuridica, per mera conoscenza, può esser utile sapere che esistono diversi tipi di usucapione: - usucapione ORDINARIA è quella che deriva dal possesso dell’immobile con giusto titolo e buona fede, in forma ininterrotta ed incontestata, per il periodo di 10 anni; - usucapione STRAORDINARIA si potrà ottenere in seguito al possesso ininterrotto e senza opposizione per 15 anni. - usucapione SPECIALE URBANA di area urbana fino a 250 mq che, per 5 anni ininterrotti e senza alcuna opposizione, viene utilizzata come abitazione propria o di famiglia. - usucapione SPECIALE RURALE per chi non sia già proprietario di un altro immobile rurale o urbano e possieda (come fosse suo) per 5 anni ininterrotti e senza opposizione, un appezzamento di terreno non superiore a 50 ettari. IN NESSUN CASO è possibile acquisire la proprietà (per usucapione) di immobili demaniali. Ai fini fiscali, la Receita Federal (equivalente al nostro Ufficio delle Entrate) deve essere informata (nella Declaração sobre Operações Imobiliárias) di tutte le cessioni di diritti reali su immobili, sottoscritti a mezzo di strumenti tanto pubblici che privati.
Così come attestato nei documenti di Pedro Vaz de Caminha (scrivano della flotta marittima portoghese capitanata da Pedro Álvares Cabral) il 22 aprile del 1500 i portoghesi scoprirono ed iniziarono a colonizzare il Brasile. Tuttavia è appena il 14 novembre del 1832 che nell’articolo 4 delle “Instruções do Ministério da Fazenda” dell’Impero del Brasile, con la finalità di “assicurare alla popolazione la difesa nazionale, il libero accesso al mare ed alle aree litoranee”, fu stabilito che: “sono terreni della marina tutti quelli che, bagnati dalle acque del mare, vanno fino alla distanza di 15 braccia verso l’interno, contati a partire dal punto in cui giunge la linea media di alta marea del 1831”. Com’è facilmente intuibile, la linea media di alta marea varia di anno in anno, il che renderebbe impossibile prenderla genericamente a riferimento per delimitare i terreni della marina. Al fine di garantire gli aventi diritto, l’allora Imperatore del Brasile determinò che venga presa a riferimento quella del 1831; questa determinazione vale fino ad oggi. Credo possa risultare curioso sapere che un palmo misura 0,22 metri, 1 braccio corrisponde a 2,20 metri, 15 braccia corrispondono a 33 metri; e che questa era l’estensione ritenuta sufficiente a che un contingente militare (equivalente ad una compagnia) possa liberamente dislocarsi (disponendosi su un fronte di 9 soldati). Con la proclamazione della Repubblica del Brasile (15 novembre 1889), tramite “iuris tantum” (locuzione latina che indica la presunzione giuridica che ammette una prova contraria) furono assegnati all’Unione Federale tutti i beni della Corona. Fu in questo modo scaricato sui cittadini (aventi diritto) l’onere di dover dimostrare la proprietà della terra (dimostrativo di giusto titolo con sua successione ereditaria). Attualmente i beni immobili pertinenti al Patrimonio dell’Unione sono stati regolamentati attraverso i Decreti Legge 5.666/43 e 9.760/46, e Legge 9.636/98 (poi modificata dalla Legge 9.821/99). La SECRETARIA do PATRIMÔNIO da UNIÃO (SPU) è l’organo competente per le aree “demaniali” (area de marinha, areas acrecidas de marinha, area nacional interior) quali spiagge, isole oceaniche (nella loro interezza, non soltanto i 33 metri della faixa marinha), rive dei fiumi, immobili di interesse strategico (basi militari, etc.). La proprietà di suddetti immobili è riconosciuta esclusivamente all’Unione. Come logico, non è possibile divenire proprietario di immobili demaniali nemmeno a mezzo di usucapione (acquisizione della proprietà a seguito del possesso pacifico e ininterrotto di un bene immobile per un determinato periodo di tempo). La SPU può autorizzare una persona fisica o giuridica ad occupare un immobile di proprietà dell’Unione (diritto precario del possessore sull’immobile). L’occupante in questo caso è obbligato a pagare all’Unione la cosiddetta “TAXA DE OCUPAÇÃO”, che può variare tra il 2% (per le occupazioni iscritte entro il 30 settembre 1988) ed il 5% (per le occupazioni iscritte dopo il 30 settembre 1988) del valore attualizzato dell’immobile. La SPU può trasferirne a terzi, onerosamente o gratuitamente, il “dominio utile”, attraverso un processo amministrativo denominato AFORAMENTO (o enfiteusi: diritto reale di godimento su una proprietà altrui). Viene definito aforamento poiché impone al beneficiario l’obbligo al pagamento annuale di un valore in denaro detto FORO (o taxa de foro). Il valore del foro corrisponde allo 0,6% del “dominio pieno” dell’immobile, ovvero del valore di mercato dell’immobile. I possessori di immobili demaniali sono dunque di due tipi: - OCCUPANTI con appena il diritto di occupazione (sono la maggioranza) - FOREIROS con maggiori diritti rispetto all’occupante poiché hanno il “dominio utile” che ricordo corrispondere al possesso, uso e godimento dell’immobile. Ogni qualvolta si trasferisce con escritura definitiva de compra e venda, l’Unione richiede il pagamento del LAUDÊMIO quantificabile nella percentuale del 5% sul valore della “transazione”. Il compratore che intenda acquisire un immobile situato in terreno della Marina, oltre alle normali precauzioni del caso, dovrà verificare se il venditore è già iscritto presso il Patrimonio dell’Unione e conseguentemente è già dotato di RIP (Registro Imobiliário Patrimonial). Nel caso esista il RIP, verificare che le tasse di occupazione/foro risultino em dia con i pagamenti. La REGISTRAZIONE della titolarità del diritto sull’immobile presso la Secretaria do Patrimônio da União (RIP) è molto importante per diversi motivi: - Per il fatto di essere prevista dalla legge. - La sua mancata osservanza, genera delle MULTE e potrebbe addirittura compromettere la possibilità di ulteriori trasferimenti della titolarità del diritto sull’immobile stesso; è infatti previsto che, per questa categoria di immobili, la Escritura Publica necessiti del NULLAOSTA (anuencia) da parte della SPU: entro il termine di 60 giorni dalla lavratura del documento è necessario provvedere alla notifica della registrazione anche presso la SPU (effettuata in precedenza presso il Registro das Escrituras Imóbiliarias). La mancanza di tale notifica nei termini previsti genera MULTE MENSILI fino a che tutte le pendenze non vengano regolarizzate. - Senza di essa non è possibile cedere il diritto sull’immobile a clienti che intendano finanziare il proprio acquisto. - inoltre, la Legge 9.636 del 1998 (capítulo II, seção I, art .24 e successivi) ha lasciato intendere chiaramente che l’orientamento del Governo Federale è di trasferire (tramite vendita all’asta) il “dominio utile” dei terreni della Marina ai privati. Solamente gli immobili regolarmente iscritti come foreiros presso la SPU (con laudêmio ed altre tasse regolarmente pagate) non correranno il rischio di essere presi in considerazione per l’eventuale vendita all’asta. Pertanto chi sta occupando un terreno della Marina irregolarmente (senza registrazione presso la SPU) dovrà regolarizzare la propria posizione al fine di ottenere i diritti sull’immobile (cessione onerosa di uso dell’immobile o aforamento) I terreni della Marina (FAIXA MARINHA o zona marinha) sono ancor oggi, secondo la Legge, quelli localizzati “lungo la costa marittima e lungo i margini dei fiumi, lagune e isole (fino a dove si senta l’influenza delle maree), per una profondità di 33 (trentatré) metri, misurati orizzontalmente, verso la terraferma, contati a partire dalla posizione di linea media di alta marea del 1831”; per tentare di facilitarne l’identificazione, approssimativamente potremmo definire: “da dove termina l’azione del mare e (generalmente) incomincia la vegetazione”. Ho già dato cenno alle origini storiche della faixa marinha, la sua proprietà a favore dell’Unione Federale è oggi giustificata da motivazioni legate a fattori di ordine militare e di polizia, di protezione ambientale nonché per motivazioni di carattere urbanistico. Entro questo limite assolutamente non è possibile edificare; solo in determinate circostanze ed unicamente utilizzando materiali prestabiliti può esser autorizzata la realizzazione di determinate tipologie di “strutture” (per esempio piscine ed altre attrezzature di lazer). Essenziale è che la “nuova costruzione” (benfeitoria) debba poter esser iscritta sul titolo di proprietà del terreno. Gli stranieri non possono ottenere in concessione l’uso della “zona marinha” ma tale divieto può esser facilmente aggirato in considerazione del fatto che questo diritto è riconosciuto alle società brasiliane (anche se di capitale straniero). In alcune località, entro la zona demaniale sono stati costruiti immobili, in questo caso è bene ricordare che la terra su cui sorgono è di proprietà dello Stato: “acquistare” uno di questi immobili presenta sempre una componente di rischio (questo è un tipico caso in cui potrà esser venduto solo il diritto di posse e non quello di proprietà; proprietà che non è acquisibile, come detto, nemmeno per usucapione (acquisizione della proprietà a seguito del possesso pacifico e ininterrotto di un bene immobile per un determinato periodo di tempo). Teoricamente i Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sotto la responsabilità dei relativi titolari, non dovrebbero né redigere né registrare escrituras relative a beni immobili di proprietà dell’União, o che contengano (anche parzialmente) aree di sua pertinenza, senza il certificato della Secretaria do Patrimônio da União (SPU) che dichiari aver ricevuto il pagamento del laudêmio dovuto e che tutte la altre obbligazioni relative sono state ottemperate (anuencia da SPU).

turismo

Per la legislazione brasiliana il viaggio di turismo è quello che ha carattere di visita e/o ricreativo, quindi NON deve avere finalità immigratoria o di esercizio di attività lavorativa. Chi viaggia per turismo deve disporre dei mezzi economici di sussistenza compatibili con la durata del proprio soggiorno (c’è da dire che all’arrivo normalmente non viene verificata la disponibilità di tali mezzi). Grazie agli accordi diplomatici tra Italia e Brasile, dunque, i turisti italiani all’arrivo dovranno presentare alla polizia di frontiera unicamente: - il proprio passaporto con una VALIDITÀ MINIMA DI 6 MESI - il biglietto di ANDATA e RITORNO dal Brasile. Ai turisti italiani è concessa una permanenza (MASSIMA) in territorio brasiliano di 90 GIORNI OGNI 6 MESI (per un totale di 180 giorni annui). Qualora si necessiti o intenda soggiornarvi per periodi più lunghi, sarà necessario il rilascio del Visto di permanenza (TEMPORANEO o PERMANENTE) da parte delle autorità competenti.